中古住宅購入＋リノベーションで住宅ローンはどう組む？一体型ローンも解説
中古住宅の購入費とリノベーション費は、金融機関の商品・審査条件に合えば、1本の住宅ローンにまとめられる場合があります。重要なのは、物件購入だけで事前審査を受けず、最初から概算のリノベ費用を借入希望額へ入れることです。融資対象と実行時期は銀行ごとに違うため、物件契約前に見積もりと支払予定を示して確認します。
中古購入とリノベ費用を住宅ローンでまとめられる？
まとめられる商品があります。一般に「リフォーム資金セット型」「リノベーション一体型」などと呼ばれ、中古住宅の購入資金と、購入時に行うリノベーション資金を一つの住宅ローンとして審査・契約します。
ただし、すべての金融機関・すべての工事が対象になるわけではありません。見積書や工事請負契約書の提出時期、対象となる工事、工事完了期限、リノベーション会社の条件、融資方法などは商品ごとに異なります。
TEIKUでは、物件購入の借入額だけで事前審査を進めず、希望するリノベーションの概算費用も含めて、最初から資金計画を立てることをおすすめしています。
一体型住宅ローンとは？
一体型住宅ローンは、中古住宅の購入費とリノベーション費をまとめて借りる仕組みです。住宅購入と工事の支払時期が異なるため、商品によっては分割実行や、つなぎ融資などの対応が必要になります。
公式商品の例として、りそな銀行の「住宅ローン〈リフォーム資金セット型〉」は、中古住宅購入資金とリフォーム資金を1本の住宅ローンとして扱い、支払時期が異なる場合は分割実行に対応すると案内しています。対象工事や提出書類、工事完了時期などには条件があります。
また、住宅金融支援機構の「フラット35リノベ」には、中古住宅を購入後に一定の要件を満たすリフォームを行う「リフォーム一体タイプ」があります。利用には住宅・工事・維持保全などの要件があり、取扱金融機関も確認が必要です。
住宅ローンへまとめるメリットは？
主なメリットは、購入費と工事費を長期の住宅ローンとしてまとめられる可能性があることです。リフォームローンを別に借りる場合と比べて、毎月返済と資金管理を一本化しやすくなります。
TEIKUでは、住宅ローンへ組み込める条件であれば、自己資金で工事費を支払える方にも、リノベーション費を含めた審査を検討する価値があると考えています。手元資金をすべて工事へ使わず、引っ越し後の生活費や予備費として残せるためです。
ただし、借入額を増やせば利息を含む総返済額は増えます。金利、返済期間、手数料、手元に残す資金を比較し、「借りられるから全額借りる」のではなく、家計に合う金額を決めます。
事前審査にはリノベ費用も入れるべき？
はい。リノベーションを予定しているなら、概算でも工事費を含めた借入希望額で事前審査を受けることが重要です。物件価格だけで審査を進め、購入後にリノベ費用を追加しようとしても、同じ住宅ローンへ増額できない場合があります。
TEIKUの商談では、事前審査時にリノベーション費用を見込んでいなかったため、工事費を自己資金で支払うか、別のリフォームローンを検討することになった例があります。
物件が決まる前でも、希望する工事範囲から概算を置き、借入額の枠を確認できます。候補物件が見つかった後は、建物の状態を確認して概算を更新し、本審査に必要な見積書や契約書の時期を金融機関へ確認します。
リフォームローンとの違いは？
リフォームローンは、住宅の改修費を対象とする別契約のローンです。無担保型の商品もありますが、住宅ローンより返済期間が短く、金利が高い商品があります。
TEIKUの実務では、返済期間5〜7年、金利3％程度という条件例を耳にすることがありますが、これは一律の条件ではありません。公開中の商品例では、三菱UFJ銀行の「ネットDEリフォームローン」は借入期間6か月以上15年以内、通常金利は変動年3.625％と案内されています。条件や金利は申込時ではなく借入時点などで変わるため、必ず最新の商品説明を確認します。
住宅ローンとリフォームローンを比較する項目
借入可能額
金利タイプと適用金利
返済期間
毎月返済額と総返済額
保証料・事務手数料・繰上返済手数料
担保・団体信用生命保険の扱い
工事費の支払時期に対応できるか
どこの銀行を選べばいい？
「全員にとってこの銀行が一番」とは言えません。年収、勤務先、勤続年数、自己資金、ほかの借入、物件の担保評価、工事内容、希望する返済期間によって、審査結果と条件が変わるためです。
中古住宅＋リノベーションでは、金利だけでなく次の点を確認します。
購入費とリノベ費を一本化できるか
どの工事費・諸費用まで対象になるか
概算見積もりで事前審査を受けられるか
本審査までに必要な見積書・契約書は何か
物件決済時と工事代金支払時に分割実行できるか
分割実行できない場合、つなぎ融資が必要か
工事完了期限や施工会社の条件があるか
金利、事務手数料、保証料、団体信用生命保険
金利が低くても、工事代金の支払時期に対応できなければ利用できません。金融機関へは「中古住宅購入と同時にリノベーションする」「物件決済と工事支払の予定が異なる」と伝え、商品名だけでなく実行方法まで確認します。
融資実行のタイミングはなぜ重要？
中古住宅の売買代金は物件の決済時に支払い、リノベーション工事費は着工時・工事途中・完成時など、工事契約に応じて支払います。住宅購入と工事で支払日が違うため、融資が一度だけ実行される商品では資金が間に合わないことがあります。
確認したい実行方法
物件決済時に全額実行する
物件購入分と工事分を分割して実行する
工事分の実行までつなぎ融資を利用する
自己資金で立て替え、完成後に実行する
どの方法が可能かは金融機関・商品によって異なります。リノベーション会社の請求時期とも照合し、売買契約や工事請負契約の前に資金の流れを確認します。
住宅ローンに入れられない費用はある？
あります。家具・家電、既存住宅と直接関係しない工事、申込前に支払った費用などは対象外となる場合があります。また、金融機関が定める施工会社・工事完了期限・必要書類の条件を満たせないと、リノベーション費を組み込めないことがあります。
対象範囲は金融機関ごとに異なるため、「リノベーション一式」という伝え方だけではなく、工事項目を分けた見積書を提示し、対象になる項目を確認します。
自己資金があっても借りた方がいい？
一概には言えません。TEIKUでは、住宅ローンへ組み込めるなら検討する価値があると考えますが、最終判断には金利と諸費用、総返済額、手元に残す資金、今後の生活計画を確認します。
自己資金を多く使えば借入額と利息を減らせます。一方、手元資金を使い切ると、解体後の追加工事、引っ越し、家具・家電、入居後の修繕へ対応しにくくなります。借入と自己資金のどちらか一方に決めず、予備費を残した配分を考えます。
住宅ローン手続きを進める順番は？
TEIKUでは、次の順番で進めることをおすすめしています。
暮らしの希望と購入後の返済上限を整理する
物件費とリノベーション費の予算配分を決める
概算のリノベーション費を含めて事前審査を受ける
候補物件を現地確認し、工事概算を更新する
金融機関へ対象工事・必要書類・融資実行時期を確認する
売買契約と工事請負契約のスケジュールを調整する
本審査・金銭消費貸借契約・融資実行へ進む
審査結果や融資条件は金融機関が決定します。リノベーション会社が融資の承認を保証することはできません。物件購入を急ぐ場合でも、工事費を含めた借入方法を確認してから契約へ進むことが重要です。
中古購入＋リノベの住宅ローンに関するよくある質問
Q1．物件が決まっていなくても事前審査はできますか？
金融機関によって扱いが異なります。希望エリア、物件価格、リノベーション概算から資金計画を作り、候補となる金融機関へ必要書類を確認します。
Q2．リノベ費用は全額住宅ローンに入れられますか？
必ず全額入れられるとは限りません。借入可能額、担保評価、工事内容、商品条件、審査結果によって決まります。
Q3．一体型ローンなら工事費はいつ支払えますか？
一括実行、分割実行、つなぎ融資など、商品によって異なります。工事契約の支払時期を金融機関へ示して確認してください。
Q4．リフォームローンは住宅ローンより不利ですか？
返済期間が短く、金利が高い商品はありますが、条件は商品ごとに異なります。住宅ローンへ組み込めない場合や、購入後の工事では選択肢になることがあります。
Q5．銀行は金利だけで選んでもいいですか？
金利だけでは決められません。リノベ費の対象範囲、融資実行の回数と時期、必要書類、工事完了期限、諸費用まで比較します。
物件購入前に、リノベ費用を含めた資金計画を
中古住宅＋リノベーションでは、物件を決めてから工事費の借り方を考えるのではなく、最初から両方を含めて事前審査と資金計画を進めることが重要です。
TEIKUでは、名古屋周辺の中古住宅について、物件購入前の相談・現地確認から対応しています。候補物件の状態を確認してリノベーション費用の概算を整理し、金融機関へ確認するための見積もりづくりをサポートします。
※ローンの審査・融資条件は金融機関が決定します。最新の商品内容、適用金利、必要書類、融資実行方法は、必ず各金融機関へ直接ご確認ください。
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